浅析产业园区开发模式及四大阶段

做园区要避免理想主义和教条误导，将前期准备工作做细、企业利益保障谈妥、商业逻辑理顺，才能按照节奏有条不紊的发展。科学合理的开发时序，有利于项目决策并实现产业园区价值的最大化。

园区开发的三种模式

1、地产导向运作模式。开发商以产业概念获取政府支持，运用地产开发模式实施项目开发、销售，尽最大可能减少自持物业，产业服务交给政府或第三方运营商管理，该模式在写字楼行情好时有一定可行性。但现在的情况是，整体大环境与监管力度今非昔比，即便是最专业的产业运营商也面临发展困境，更何况披着产业外衣的地产商呢。

2、产业导向运作模式。即以产业集聚作为项目的基本追求，持有大量物业并实施整体运营，为入驻企业提供一站式服务。纯做物业租赁面临最直接的挑战是一次性投入成本巨大、回款周期漫长，极其考验开发商的募资能力与资金链的稳定性，园区租赁市场大多供大于求。随着资产证券化模式的成熟，一些园区尝试将园区未来租金收益作为资产包，通过金融工具实现快速变现，极大缓解园区资金压力，物业的增值部分，也是开发商的重大收益。

3、地产与产业均衡模式。将地产开发与产业经营作为项目的基本价值追求、销售物业与持有物业作为短期和长期财务平衡的基础，在实现地产开发价值的基础上，导入产业运营。

在物业开发中，通过关注地产开发与产业运营的联动，持续提升区域总体开发价值，获取土地与物业的增值收益；关注项目品牌建设及物业空间与环境景观的打造，发挥地产的类金融属性；关注以物业销售为获取现金流的基本策略，减少持有型物业的开发规模。在产业运营中，通过聚焦产业链条，整合产业资源，关注产业投资机会及空间规划对产业发展的支撑，空间规划服务产业规划，关注园区可持续成长，兼顾经济、社会和品牌三大效益。

园区开发的四个阶段

1、破局阶段。该阶段园区交付，展厅、景观等形象工程基本建成。园区主要任务以策划规划、载体开发建设和打造形象工程为主，加之优惠政策释放，销售、租赁收益基本为零，所产生的红利大都不可变现，比如由于区位利好带来的土地增值收益，或是引入资源合作者合作开发，自己享有的土地入股收益等。

这一阶段是整个时序中投入最大、收入最小的时期，同时也是整个项目定调的最关键时期，无论是工业园区、科技园区，都要在符合大的逻辑的前提下，力求功能好用、形象好看，在开始阶段做好规划设计，为后期销售、招商、运营提供必要保障。

2、去化阶段。周边配套基本成型、市政设施层次提升，主干道路打通，园区主要以住宅、写字楼可销售部分去化及租赁物业的（预）招商为主。该阶段主要以物业销售的获利为主，有前期开发的基础，整体形象已初见雏形；后续的租赁物业能够给投资者足够的想象空间，用销售物业的钱反哺产业地产开发与运营，真正实现以园养园的开发模式，降低开发风险。同时，这阶段对产业的要求不高，只要符合政府要求即可。

3、发展阶段。该阶段区域配套完善，平台载体基本建成，招商策略以快速去化为第一要务，人气集聚效应明显。企业主要通过汇集企业资源、经营服务平台，帮助企业做大做强，以优惠政策吸引部分企业入驻。这阶段，园区可为后续的产业提升打好基础，如围绕主导产业进行企业招商，清退低端产业及发展情况不好的企业等。对重资产运营、社会贡献大的园区开发建设而言，开发商应在获取中间收益的同时分享循环收益，保证园区的持续开发与运营。

4、成熟阶段。该阶段区域环境与政策成熟，招商策略逐渐由“聚人气”向“聚产业”转变，形成2-3个产业集群，园区产值和税收大幅提升。资本上，通过资产证券化，将园区收益提前变现，平衡前期投资压力，撬动更强力的融资杠杆。此外，随着客户资源的不断集聚，客户资源经营的收益也不断产生。